ANALISI IMMOBILIARE

“Due Diligence”: parola che nel settore immobiliare capita sempre più spesso d’incontrare. Ma cosa significa? E’ un termine di origine anglosassone che potrebbe essere tradotto con “diligenza dovuta”, intesa appunto come la diligenza dovuta, per la fattispecie nel settore immobiliare, nelle transazioni aventi per oggetto un immobile. Di fatto consiste in un procedimento mirato ad unire l’analisi documentale e normativa del settore immobiliare allo stato di fatto del compendio oggetto del processo. Individuato il senso della parola ed in cosa sostanzialmente consiste, bisogna ora individuarne lo scopo, il perché viene utilizzata. Questo è rappresentato dalla necessità di rilevare l’influenza economica delle eventuali criticità che possono emergere al termine delprocesso Dovranno essere approntati per adeguare e/o mantenere in esercizio l’immobile al massimo delle sue potenzialità, consentendo di preservare la redditività nel tempo; in alternativa essa permette di valutare fino a quando è economicamente vantaggioso approntare interventi di manutenzione piuttosto che di sostituzione di impianti e/o finiture.
Assumere l’onere di acquistare un immobile o di gestire La Due Diligence, proprio per la complessità degli immobili e della normativa di riferimento, è un’attività
interdisciplinare, che, se spinta ai massimi livelli di defi-
nizione e puntualità (es. urbanistica, catastale, titolarità,
impiantistica, ambiente, sicurezza ecc.... ), deve coinvolgere diverse figure specialistiche, affinché siano garantiti gli elevati standard di qualità da cui, la trattazione di beni immobili (sia essa compravendita, locazione, per- muta, leasing, dismissione, valorizzazione, gestione ecc...) non può e non deve assolutamente prescindere, soprattutto in un periodo di crisi economica come quello in corso, che ha limitato notevolmente le risorse finanziare degli investitori. Le attività rientranti nella Due Diligence assumonoun’importanza fondamentale nei seguenti casi: 1. trasferimento di proprietà: perché aggiunge elementi utili nella fase di trattativa ed è fonte di informazioni per quanto riguarda la manutenzione futura, consentendo, in entrambi i casi, la correttaquantificazione del prezzo di compravendita; Le considerazioni sopra esposte permettono quindi di collocare temporalmente il momento in cui la Due Diligence deve essere eseguita. Risulta evidente come essa è prevalentemente un'attività che, se svolta in fase preliminare, produrrà i massimi benefici. Il punto di partenza è l’analisi della documentazione disponibile, attività che da subito può fornire importantielementi circa: 1. la completezza del corredo documentale: quindi sapere se sarà necessario condurre attività di ricerca e raccolta di documenti mancanti presso gli uffici competenti; 2. la situazione che si troverà al momento del sopralluogo. L’altra attività fondamentale nella Due Diligence è il sopralluogo: attraverso l’esame visivo in sito è infatti possibile farsi un giudizio sullo stato di fatto dell’immobile, sulla conformità con quanto riportato nei documenti, sulla corri- spondenza alle prescrizioni normative, sullo stato di manutenzione e sull’eventuale necessità di approfondimenti,indagini, analisi ecc ... Spesso possono rendersi necessari più sopralluoghi. Completato il sopralluogo e gli eventuali approfondimenti si procede con l’analisi dei riscontri, incrociando tra loro le informazioni derivanti dai documenti, dalla normativa ecc.., con quanto rilevato nel sopralluogo. Quest’analisiprodurrà il giudizio di conformità o meno delle singole parti che sono state prese in esame dalla Due Diligence. Nei casi in cui per, carenza documentale, per impossibilità ad ispezionare porzioni d’immobili, impianti ecc ... l’analisi può concludersi con una giudizio “non definibile”. Sarà necessario valutare quali saranno le azioni da attuare affinché l’analisi possa essere ricondotta alla conformità o meno. Maggiore sarà la complessità dell’immobile, maggiori saranno gli aspetti analizzati nel processo. Tutti i casi per i quali è emersa una criticità che ha portato ad esprimere un giudizio di non conformità dovranno essere approfonditi per valutare se questa può essere eliminata, riconducendola ad una situazione di conformità (es. recupero di documenti mancanti, esecuzione di lavori di adeguamento, manutenzioni, demolizione, ecc....), e determinando quali sono i costi necessari e in quali tempi. I due elementi “costo” e “tempo” sono quelli che avranno un’incidenza economica sulla formulazione del prezzo e saranno strategici nella determinazione di eventuali condizioni a cui sarà assoggettata la transazione. Qual’ora, invece, la criticità dovesse sfociare in una non conformità non risolvibile (es. irregolarità edilizie, inquinamento am- bientale ecc..), con costi e tempi inaccettabili, potrebbe addirittura verificarsi una condizione ostativa per il buon fine della transazione. Nel secondo caso appare evidente come tali informazioni possano essere fondamentali anche nella scelta strategica circa la destinazione che, nel tempo, l’immobile potrà assumere, approntando operazioni di valorizzazione e trasformazione degli immobili oggetto di Due Diligence. Ad oggi l’attività di Due Diligence è praticata regolarmente in tutte le transazioni che riguardano immobili complessi o asset immobiliari in cui i valori in gioco sono spesso cifre a sei zeri, che giustificano, in termini di costi ed opportunità, l’avviamento di un’analisi di questo tipo. Ma cosa succede quando l’oggetto di compravendita è l’alloggio della casalinga di Voghera? A mio avviso, concettualmente, non cambia assolutamente nulla; o meglio, cambierà solo la quantità degli aspetti che dovranno essere analizzati. L’importanza finanziaria ed emotiva che ha la compravendita di un immobile, non può prescindere dal NON sapere se presenta o meno irregolarità edilizie, urbanistiche, catastali, e se queste possono esse- re risolte, con quali costi e in quanto tempo. Valutare, quindi, in piena serenità e trasparenza, se vale la pena o meno rivolge- re la propria attenzione ad altre opportunità, evitando inutili dispendi di energie e risorse.